Sıfır ve Projeden Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Müteahhit, Sözleşme, Teslim ve İskân

Sıfır bir eve ilk sahibi olarak girmek çekicidir: her şey yenidir, tesisat güncel yönetmeliklere göre yapılmıştır ve evi istediğin gibi döşeyebilirsin. Projeden, yani henüz bitmemiş ya da hiç başlamamış bir konutu satın almak ise genellikle daha uygun fiyat sunar; ama bu fiyat avantajı, belirli riskleri üstlenmenin karşılığıdır. Bu rehberde hem bitmiş sıfır konut hem de projeden alım için kontrol etmen gereken noktaları ele alıyoruz.

Önce müteahhidi araştır

Projeden alımda aslında bir daire değil, bir firmanın sözünü satın alırsın. Bu yüzden ilk iş firmayı tanımaktır:

• Daha önce tamamladığı projeleri yerinde gör, oralarda oturanlarla konuş.
• Önceki projeleri zamanında teslim etmiş mi, iskânları alınmış mı, öğren.
• Firma hakkında açılmış davaları ve şikâyetleri araştır.
• Firmanın ticaret sicil bilgilerine ve ne kadar süredir faaliyette olduğuna bak.

Satış ofisinin şıklığı ya da reklam kampanyasının büyüklüğü firmanın mali gücünü göstermez. En güvenilir gösterge, bitmiş ve sorunsuz teslim edilmiş projelerdir.

Arsa ve tapu durumu

Satın alacağın dairenin arsası kime ait ve tapuda nasıl görünüyor, mutlaka öğren. Karşılaşabileceğin başlıca durumlar şunlardır:

Kat karşılığı projelerde, satın aldığın dairenin arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmede müteahhide bırakılan dairelerden biri olduğundan emin ol. Arsa sahibiyle müteahhit arasında anlaşmazlık çıkarsa tapu devri gecikebilir. Tapuda kat irtifakı kurulmuş bir daireyi almak, hisseli arsa satın almaktan çok daha güvenlidir. İki kavram arasındaki farkı kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark yazısında anlattık.

Ayrıca projenin yapı ruhsatının olup olmadığını kontrol et. Tüketiciye yapılan ön ödemeli konut satışlarında yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz.

Ön ödemeli konut satışında yasal haklarını bil

Konutu teslim almadan önce bedelin tamamını ya da bir kısmını ödüyorsan bu, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'daki ön ödemeli konut satışı kapsamına girer. Bu kapsamda bilmen gereken başlıca kurallar şunlardır:

• Sözleşmeden en az bir gün önce sana ön bilgilendirme formu verilmelidir.
• Satış tapuda, satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Satıcı bu şekle uyulmamasını senin aleyhine ileri süremez.
• Sözleşme tarihinden itibaren 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilirsin.
• Konut, sözleşmede yazan sürede ve her halükârda sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde teslim edilmelidir.
• 30 ve üzeri konut içeren projelerde satıştan önce bina tamamlama sigortası veya başka bir teminat sağlanması gerekir.
• Sözleşmeden 24 aya kadar gerekçesiz dönme hakkın vardır; bu durumda ödeyeceğin tazminat geçen süreye göre sözleşme bedelinin %2'si ile %8'i arasında değişen bir üst sınıra tabidir.

Bu haklar satıcının hazırladığı sözleşmedeki aksi yöndeki maddelerle ortadan kaldırılamaz. Yine de büyük tutarlı bir sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata göstermeni öneririz.

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

Satış vaadi veya satış sözleşmesinde şu bilgilerin açık ve ölçülebilir şekilde yazılı olduğundan emin ol:

1. Dairenin ada, parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası
2. Brüt ve net metrekare (hangisinin esas alındığı açıkça)
3. Toplam bedel, ödeme planı ve ödemelerin hangi hesaba yapılacağı
4. Kesin teslim tarihi ve gecikme halinde ödenecek tazminat
5. Kullanılacak malzemelerin listesi (marka ve sınıf olarak)
6. Ortak alanlar ve sosyal tesisler
7. Tapu devrinin ne zaman ve kimin masrafıyla yapılacağı

Katalogdaki görsellerle teslim edilen daire arasında fark çıkması çok yaygın bir şikâyettir. Malzeme ve donanım listesi sözleşmeye ek olarak imzalanmamışsa, ileride hak aramak zorlaşır. Metrekare konusunda da dikkatli ol; satış ilanlarında genellikle brüt alan öne çıkarılır.

Ödeme planı ve kredi

Projeden alımda ödemeyi inşaatın ilerlemesine bağlamak riski azaltır. Bedelin büyük kısmını temel atılmadan peşin ödemek, firmanın mali bir sorun yaşaması halinde seni en çok etkilenen taraf yapar.

Konut kredisi kullanmayı düşünüyorsan bankanın daireyi teminat olarak kabul edebilmesi için tapuda kat irtifakı kurulmuş olması gibi koşullar aranabilir. Bu konuyu kat irtifaklı ev krediye uygun mu yazısında ele aldık. Müteahhidin anlaşmalı olduğu banka kampanyaları da olabilir; bunları diğer bankaların teklifleriyle mutlaka karşılaştır.

Teslim günü kontrol listesi

Anahtarı teslim alırken acele etme. Teslim tutanağını imzalamadan önce:

• Dairenin ölçülerini ve plana uygunluğunu kontrol et.
• Tüm musluk, gider, priz ve aydınlatmaları tek tek dene.
• Pencere ve kapıların düzgün kapandığını, camlarda çizik olmadığını gör.
• Isıtma sistemini çalıştır, petekleri kontrol et.
• Islak hacimlerde su sızıntısı ve eğim sorunlarına bak.
• Ortak alanların ve sosyal tesislerin sözleşmeye uygun yapıldığını gör.

Tespit ettiğin eksikleri teslim tutanağına yazdır ve giderilme tarihi iste. Sorunsuz göründüğü için imzalanan bir tutanak, sonradan ortaya çıkan ayıplarda hak aramayı zorlaştırabilir; gizli ayıplar için yasal hakların devam etse de kanıt toplamak güçleşir.

İskân olmadan taşınma

Bazı projelerde daireler teslim edilir ama yapı kullanma izni (iskân) henüz alınmamıştır. İskân, binanın ruhsat ve projesine uygun tamamlandığının resmi onayıdır ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin de ön koşuludur. İskân alınmadan teslim edilen dairelerde abonelik işlemleri, kredi ve ileride satış sırasında sorunlar yaşanabilir. İskân sürecinin neden önemli olduğunu iskânsız ev alınır mı yazısında ayrıntılı anlattık.

Sözleşmene iskânın ne zamana kadar alınacağını ve alınmazsa ne olacağını yazdırmak, bu riski azaltmanın en pratik yoludur.

Satıştan sonra: tapu devri ve ilk yıl

Tapu devri gerçekleştiğinde dairenin kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti olarak mı tescil edildiğini kontrol et ve tapu kaydını sakla. İlk yıl içinde ortaya çıkan su sızıntısı, çatlak veya tesisat sorunlarını tarihli fotoğraflarla belgeleyip yazılı olarak firmaya bildir. Bildirimi yazılı yapmak, ileride ayıplı mal nedeniyle hak araman gerekirse en önemli kanıtın olur.

Bina yönetiminin kurulması ve aidatın belirlenmesi de çoğu yeni projede ilk aylarda yaşanan bir süreçtir. Yönetim planını oku; ortak alanların kullanımı, aidat paylaşımı ve site kuralları bu planda yer alır. Yeni sitelerde ilk kat malikleri toplantısına katılmak, ileride değiştirilmesi zor kararların alınmasında söz sahibi olmanı sağlar.

Özetle

Sıfır veya projeden ev alırken en önemli üç kural şunlardır: firmayı geçmiş işleriyle tanı, her şeyi yazılı ve resmi şekilde yap, ödemeyi teslimle dengeli şekilde planla. Ucuz fiyat, ancak teslim ve tapu riskini doğru yönettiğinde gerçek bir avantaj olur.