Konut Kredisi Başvurusu Adım Adım: Belgeler, Kredi Notu, Ekspertiz ve Tapu Günü

Konut kredisi başvurusu dışarıdan tek bir form doldurmak gibi görünür ama aslında birbirine bağlı birkaç aşamadan oluşur. Hangi aşamada neyin sorulacağını önceden bilirsen hem zaman kazanırsın hem de "son anda kredi çıkmadı" sürprizini büyük ölçüde önlersin. Bu rehberde süreci başvurudan tapu gününe kadar sırasıyla anlatıyoruz.

1. Başvurudan önce kendi durumunu netleştir

Bankaya gitmeden önce iki soruya cevap ver: Aylık ne kadar taksit ödeyebilirim ve elimde ne kadar peşinat var? Taksiti belirlerken sadece kredi faizini değil, aidat, faturalar ve sigorta gibi düzenli giderleri de hesaba kat. Kabaca bir çerçeve çizmek için ne kadarlık ev alabilirim aracını kullanabilirsin.

Bankalar başvuruyu değerlendirirken gelirin düzenli ve belgelenebilir olmasına, mevcut borçlarına ve ödeme geçmişine bakar. Kredi kartı borcu, ihtiyaç kredisi ya da taşıt kredisi taksitlerin varsa bunlar ödeyebileceğin konut kredisi taksitini doğrudan azaltır.

2. Kredi notunu kontrol et ve gerekirse düzelt

Bankalar kredi notunu Kredi Kayıt Bürosu verileri üzerinden görür; bireysel olarak notunu Findeks üzerinden öğrenebilirsin. Not genellikle 0 ile 1900 arasında bir puan olarak gösterilir ve yüksek puan daha düşük risk anlamına gelir. Ancak her bankanın kendi değerlendirme modeli vardır; belirli bir puanın kredinin kesin onaylanacağı anlamına gelmediğini unutma.

Notunu olumsuz etkileyen başlıca şeyler:

• Geciken kredi kartı veya kredi ödemeleri
• Kart limitlerinin sürekli dolu kullanılması
• Kısa sürede çok sayıda bankaya kredi başvurusu yapılması
• Kapatılmamış eski borçlar ya da yasal takipteki alacaklar

Başvuruya birkaç ay varsa bu süreyi gecikmesiz ödeme yaparak ve kart borcunu düşürerek değerlendir. Aynı hafta içinde on bankaya başvurmak yerine önce teklif toplayıp sonra seçtiğin bir iki bankaya resmi başvuru yapmak daha mantıklıdır.

3. Belgeleri hazırla

Bankadan bankaya küçük farklar olsa da genellikle istenen belgeler şunlardır:

Eşinle birlikte başvuracaksan (müşterek borçlu veya kefil olarak) onun gelir belgeleri de istenir. Serbest meslek sahiplerinin ve esnafın gelirinin değerlendirilmesi genellikle daha uzun sürer; beyanname geçmişini eksiksiz hazırlamak süreci hızlandırır.

4. Bankaları doğru karşılaştır

Teklifleri sadece aylık faiz oranına bakarak karşılaştırma. Asıl önemli olan toplam geri ödeme ve yıllık maliyet oranıdır. Karşılaştırırken şu kalemleri yan yana koy:

• Faiz oranı ve vade
• Kredi tahsis ücreti
• Ekspertiz ücreti
• İstenen sigortalar ve bunların maliyeti
• Sabit mi değişken mi faiz olduğu
• Erken kapama koşulları

Konut kredilerinde KKDF alınmaz; bu yüzden konut kredisi aynı tutardaki ihtiyaç kredisine göre genellikle daha az maliyetlidir. Sigorta konusunda önemli bir nokta: DASK (zorunlu deprem sigortası) olmadan banka ve tapu işlemi yapılamaz. Hayat sigortası ve konut sigortası gibi diğer poliçeleri bazı bankalar şart koşabilir; ancak bu poliçeleri bankanın önerdiği şirketten yaptırmak zorunda değilsin, istenen teminatta bir poliçeyi başka bir şirketten de alıp bankaya sunabilirsin.

Farklı vade ve faiz oranlarıyla taksitin nasıl değiştiğini görmek için konut kredisi hesaplama aracında senaryoları karşılaştır. Sabit faizli kredide erken kapama tazminatı kalan vade 36 ay veya daha kısaysa kapatılan anaparanın en çok %1'i, daha uzunsa en çok %2'sidir.

5. Kredi oranını belirleyen kural: ekspertiz değeri ve enerji sınıfı

Banka, kredi tutarını evin satış fiyatına göre değil, kendi yaptırdığı ekspertiz raporundaki değere göre belirler. BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararına göre bankaların verebileceği en yüksek kredi oranı hem konutun değerine hem de Enerji Kimlik Belgesi sınıfına bağlıdır:

Bu oranlar üst sınırdır; banka kendi risk değerlendirmesine göre daha düşük kredi önerebilir ve bazı ek koşullar oranı etkileyebilir. Başvuru öncesinde bankana güncel uygulamayı mutlaka sor. Evin enerji sınıfını öğrenmek için satıcıdan Enerji Kimlik Belgesi'ni iste.

Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa kredi tutarı da düşer ve aradaki farkı peşinatla kapatman gerekir. Bu durumda neler yapabileceğini ekspertiz değeri düşük çıkarsa ne olur yazısında ayrıntılı anlattık.

6. Ekspertiz süreci nasıl işler?

Ön onay aldıktan sonra banka, anlaşmalı olduğu lisanslı bir değerleme şirketini evi incelemeye gönderir. Ekspertiz uzmanı evi yerinde görür, tapu ve imar kayıtlarını kontrol eder ve bölgedeki benzer satışlarla karşılaştırarak bir değer belirler. Ücreti genellikle başvuran öder.

Ekspertizde sık çıkan sorunlar:

• Projeye aykırı yapılmış değişiklikler (kapatılmış balkon, birleştirilmiş daireler)
• Tapudaki niteliğin evin gerçek kullanımıyla uyuşmaması
• İskânı olmayan binalar
• Tapuda haciz, ipotek veya başka şerhler bulunması

Bu sorunlardan biri çıkarsa kredi reddedilebilir veya düşük değer verilebilir. Bu yüzden teklif vermeden önce evin tapu ve imar durumunu kendin de kontrol etmen iyi olur.

7. Kredi onayı ve sözleşme

Ekspertiz raporu olumlu gelirse banka kesin kredi teklifini sunar. Sözleşmeyi imzalamadan önce sana verilen sözleşme öncesi bilgi formunu dikkatle oku. Özellikle şunlara bak:

1. Toplam geri ödeme tutarı ve yıllık maliyet oranı
2. Faizin sabit mi değişken mi olduğu
3. Erken ödeme ve kısmi ödeme koşulları
4. Zorunlu tutulan sigortalar ve süreleri
5. Gecikme halinde uygulanacak faiz

Anlamadığın bir madde varsa imzalamadan önce açıklama iste. Gerekirse bir hukukçuya da göstermekte fayda var.

8. Tapu günü: ipotekli satış nasıl yapılır?

Kredili satışta tapu işlemi, satış ve ipotek tesisi birlikte yapılacak şekilde planlanır. Genellikle süreç şöyle ilerler:

1. Tapu başvurusu Web Tapu üzerinden yapılır ve randevu alınır.
2. Banka ipotek için gereken yazıyı tapu müdürlüğüne iletir.
3. Tapu harcı (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin %2'si) ve döner sermaye ücreti işlemden önce ödenir.
4. Tapu günü alıcı ve satıcı resmi senedi imzalar; aynı işlemle konut üzerine bankanın ipoteği tescil edilir.
5. Satış ve ipotek tamamlandıktan sonra banka kredi tutarını satıcının hesabına aktarır.

Döner sermaye ücreti ilçeye göre değiştiği için güncel tutarı tapu müdürlüğünden veya Web Tapu'dan öğren. Kredi bittiğinde ipotek kendiliğinden kalkmaz; bankadan ipotek fek yazısı istenir ve tapuda ipotek kaldırılır.

Sık yapılan hatalar

• Kredi onaylanmadan satıcıya büyük tutarda kapora vermek
• Ekspertiz değerinin satış fiyatına eşit çıkacağını varsaymak
• Sadece faiz oranına bakıp masrafları ve sigortaları göz ardı etmek
• Başvuru sürecinde yeni kredi veya kart borcu yapmak
• Tapu günü için ödeme ve evrak hazırlığını son güne bırakmak

Konut kredisi uzun vadeli bir yükümlülük olduğu için acele etmemek en önemli kuraldır. Teklifleri yazılı topla, hesaplamaları kendin yap ve emin olmadığın noktalarda bankadan yazılı açıklama iste.