Kira Sözleşmesi Rehberi: Kiracı ve Ev Sahibi İçin Önemli Maddeler, Depozito ve Demirbaş Listesi

Kira sözleşmesi çoğu zaman emlakçıdan alınan hazır bir formun boşluklarını doldurarak imzalanır. Oysa ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların büyük kısmı, sözleşmede açıkça yazılmamış konulardan doğar: depozitonun ne zaman iade edileceği, kırılan bir dolap kapağını kimin yaptıracağı, aidatın hangi kalemlerini kiracının ödeyeceği gibi. Bu rehber hem kiracının hem ev sahibinin bakış açısından sözleşmede bulunması gereken maddeleri ele alıyor.

Sözleşmenin temel bilgileri

Hangi formu kullanırsan kullan, şu bilgilerin eksiksiz ve doğru olduğundan emin ol:

• Tarafların adı soyadı, T.C. kimlik numarası ve tebligat adresi
• Kiralanan evin açık adresi
• Ev sahibinin gerçekten malik olduğunu gösteren tapu bilgisi (ev sahibi yerine bir başkası imzalıyorsa yetki belgesi veya vekâletname)
• Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi
• Aylık kira bedeli, ödeme günü ve ödemenin yapılacağı banka hesabı
• Evin kullanım amacı (konut)

Kirayı elden değil banka hesabına ödemek, ödemenin ispatı açısından iki taraf için de en güvenli yoldur. Açıklama kısmına hangi ayın kirası olduğunu yazmayı alışkanlık haline getir.

Kira artışı nasıl belirlenir?

Konut kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez. Daha önce uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Sözleşmeye bu üst sınırı aşan bir artış oranı yazılsa bile geçerli olmaz.

Sözleşmeye "her yıl TÜFE oranında artış yapılır" gibi açık bir hüküm koymak, her yıl yeniden pazarlık yapma zorunluluğunu ortadan kaldırır. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise yeni kira bedeli, tarafların talebi üzerine hakim tarafından emsal kiralar dikkate alınarak belirlenebilir. Artış tutarını hesaplamak için kira artış hesaplama aracını kullanabilirsin.

Depozito (güvence bedeli)

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre depozito konusunda bilmen gerekenler şunlardır:

• Depozito ancak sözleşmede kararlaştırılmışsa istenebilir.
• Tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Para olarak verilen depozito, kiracı adına açılan ve ev sahibinin onayı olmadan çekilemeyen bir vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır; hesabın getirisi kiracıya aittir.
• Kira sona erdikten sonraki üç ay içinde ev sahibi kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının talebiyle depozitoyu iade eder.

Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine nakit verilmesi çok yaygındır. Bu durumda en azından sözleşmeye depozito tutarını, nasıl verildiğini ve hangi koşullarda iade edileceğini açıkça yaz. Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma (eskiyen boya, normal aşınma) depozitodan kesilemez; kesinti ancak kiracının kusurundan doğan gerçek zararlar için yapılabilir.

Demirbaş listesi ve teslim tutanağı

Ev eşyalı ya da ankastre, klima, kombi gibi donanımlarla kiralanıyorsa sözleşmeye ek olarak bir demirbaş listesi hazırlanmalıdır. Liste ne kadar ayrıntılıysa çıkışta o kadar az tartışma yaşanır.

Listeye ek olarak giriş günü evin tüm odalarının tarihli fotoğraflarını veya videosunu çekip iki tarafın da saklaması, çıkışta en güçlü kanıt olur. Sayaç değerlerini de teslim tutanağına yazın.

Aidat, giderler ve onarımlar

Sözleşmede giderlerin kime ait olduğunu açıkça belirtmek gerekir. Genel kabul gören ayrım şöyledir:

• Kiracıya ait olanlar: Elektrik, su, doğalgaz faturaları; aidatın temizlik, aydınlatma, asansör işletmesi gibi kullanım kaynaklı kısımları; evin olağan kullanımı için gereken küçük bakım ve temizlik.
• Ev sahibine ait olanlar: Emlak vergisi, DASK, binanın yapısal onarımları, kombi gibi temel donanımların kullanıcı hatası dışındaki büyük arızaları; demirbaş niteliğindeki yatırım harcamaları (cephe, çatı, asansör yenileme gibi).

Aidatın içinde büyük onarım payı da varsa bunun kime ait olacağını sözleşmeye yazmak sonraki tartışmaları önler. Kiracı evde tadilat yapmak istiyorsa (duvar boyası dışında) ev sahibinin yazılı onayını alması gerekir.

Süre, uzama ve tahliye

Kira sözleşmesinin süresiyle ilgili temel kurallar şunlardır:

1. Belirli süreli konut kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
2. Ev sahibi, sürenin bitmesini tek başına tahliye sebebi olarak kullanamaz. Kanunda sayılan sebepler (kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi) gerekir.
3. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
4. Tahliye taahhüdü ancak kiralanan teslim edildikten sonra yazılı olarak verilirse geçerlidir; sözleşmeyle aynı anda imzalatılan boş tarihli taahhütler uyuşmazlık konusu olabilir.

Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı gibi uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten bu yana zorunludur. Ciddi bir anlaşmazlıkta bir avukattan destek almak doğru olur.

Kefil ve ek maddeler

Ev sahipleri genellikle bir kefil ister. Kefaletin geçerli olması için kefilin sorumlu olacağı azami tutarın ve kefalet tarihinin kefilin el yazısıyla yazılması gerekir. Kefil olacak kişi, ne kadar tutar için sorumluluk aldığını mutlaka bilmeli.

Sık eklenen diğer maddeler: evcil hayvan izni, alt kiraya verme yasağı, sigara içme kuralı, evin satılması halinde gösterim için ziyaret izni. Bu maddelerin iki tarafın da kabul ettiği makul düzenlemeler olmasına dikkat et; kanuna aykırı maddeler (örneğin yasal sınırı aşan artış ya da kiracı aleyhine kanunun emredici hükümlerini değiştiren maddeler) geçersizdir.

Vergi tarafı

Konut kira sözleşmeleri, kiracı gerçek kişi olduğunda ve ev konut olarak kiralandığında damga vergisinden istisnadır. Ev sahibi açısından ise 2026 yılında elde edilen konut kira gelirinin 58.000 TL'lik kısmı gelir vergisinden istisnadır; bu tutarı aşan gelir ertesi yılın mart ayında beyan edilir. Bazı durumlarda (örneğin ticari kazanç beyan etme zorunluluğu varsa) istisnadan yararlanılamaz; kendi durumunu vergi dairesine veya bir mali müşavire sormak en sağlıklısıdır. Kira gelirinin net getirisini görmek isteyen ev sahipleri kira getirisi hesaplama aracını kullanabilir.

Kısa kontrol listesi

• Tapu bilgisi ile ev sahibinin kimliği uyuşuyor mu?
• Kira bedeli, ödeme günü ve hesap yazılı mı?
• Artış kuralı yasal sınırla uyumlu mu?
• Depozito tutarı ve iade koşulu yazılı mı?
• Demirbaş listesi ve fotoğraflar hazır mı?
• Aidat ve giderlerin paylaşımı net mi?

Bu soruların hepsine "evet" diyebiliyorsan, sözleşmen ileride çıkabilecek sorunların büyük kısmına karşı hazırlıklı demektir.