İkinci El Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Bina Yaşı, Rutubet, Tesisat ve Belgeler

İkinci el ev almanın en büyük avantajı, ne aldığını yerinde görebilmendir. Ama bu avantaj ancak doğru yere bakarsan işe yarar. Taze boya, yeni parke ve güzel bir dekorasyon, binanın taşıyıcı sistemindeki ya da tesisatındaki sorunları kolayca gizleyebilir. Bu rehberde ikinci el bir evi gezerken ve karar verirken kontrol etmen gereken noktaları sırasıyla ele alıyoruz.

Bina yaşı neden bu kadar önemli?

Türkiye'de binaların depreme karşı nasıl tasarlanacağını belirleyen yönetmelikler zaman içinde birkaç kez yenilendi: 1975, 1998, 2007 ve son olarak 2018'de yayımlanıp 2019 başında yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği. Ayrıca 2001'de çıkarılan 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ile inşaat sürecinin bağımsız şirketlerce denetlenmesi zorunlu hale geldi.

Bu nedenle bina yaşına bakarken şu soruları sor:

• Bina hangi yıl ruhsat aldı ve hangi yıl tamamlandı?
• İnşaat yapı denetim şirketi gözetiminde mi yapıldı?
• Binada daha önce güçlendirme yapıldı mı, yapıldıysa belgesi var mı?

Yeni bina her zaman sağlam, eski bina her zaman çürük demek değildir; ama eski binalarda belgeyle desteklenmiş bir güven aramak gerekir. Eski binalar konusundaki ayrıntıları 2000 öncesi yapılmış bina alınır mı yazısında ele aldık.

Taşıyıcı sistem ve yapısal kusurlar

Bir uzman olmadan taşıyıcı sistemi tam değerlendiremezsin, ancak bazı işaretler seni uyarır:

• Kolon ve kirişlerde çatlak, dökülen sıva altından görünen paslı demir
• Bodrum katta veya otoparkta nem, su birikintisi ve dökülen beton
• Kapı ve pencerelerin kendiliğinden açılıp kapanması, kasalarda çarpılma
• Zemin katta dükkân açmak için kolon kesildiği izlenimi veren düzenlemeler

Bu işaretlerden birini görürsen evi beğensen bile karar vermeden önce bir inşaat mühendisinden görüş al. Özellikle bodrum ve otopark katını gezmeyi ihmal etme; binanın durumu en açık orada görülür.

Rutubet, su yalıtımı ve küf

Rutubet, ikinci el evlerde en sık karşılaşılan ve sonradan en çok uğraştıran sorundur. Gezerken şunlara dikkat et:

• Duvar diplerinde, köşelerde ve dolap arkalarında kararma veya kabarmış boya
• Tavanda, özellikle banyo altında ve çatı katlarında su lekesi
• Yeni boyanmış tek bir duvar (bazen rutubeti gizlemek için yapılır)
• Kapalı odalarda ağır nem ve küf kokusu

Evi mümkünse yağmurlu bir günde ya da yağmurdan hemen sonra tekrar gör. Kuzey cepheli, mantolaması olmayan ve ısıtılmayan evlerde yoğuşma kaynaklı küf daha sık görülür. Dış cephe yalıtımı olup olmadığını ve çatının en son ne zaman onarıldığını yönetimden öğren.

Elektrik, su ve doğalgaz tesisatı

Tesisat yenilemesi hem pahalı hem de evde yaşarken yapılması zor bir iştir. Bu yüzden şunları kontrol et:

Elektrik tesisatı çok eski olan evlerde klima, fırın ve çamaşır makinesi aynı anda çalıştığında sigorta atabilir. Satıcıya son faturaları sorarak ısınma ve elektrik giderleri hakkında da fikir edinebilirsin.

Bina yönetimi, aidat ve komşuluk

Bir daire alırken aslında bir binanın ortağı olursun. Bu yüzden bina yönetimiyle mutlaka konuş:

• Aylık aidat ne kadar, neleri kapsıyor?
• Biriken aidat borcu veya planlanan büyük bir masraf (çatı, cephe, asansör) var mı?
• Binada kat malikleri arasında süren bir dava ya da anlaşmazlık var mı?
• Kentsel dönüşüm gündemde mi?

Komşuluk konusunda en iyi bilgi kaynağı kapıcı, site görevlisi ve bina sakinleridir. Akşam saatlerinde binaya bir kez daha gitmek; gürültü, otopark ve sokak düzeni hakkında gündüz göremeyeceğin şeyleri gösterir.

Isınma ve enerji verimliliği

Evin ısınma giderini önceden tahmin etmek, aylık bütçeni doğru planlamanı sağlar. Satıcıdan Enerji Kimlik Belgesi'ni iste; bu belge evin enerji sınıfını gösterir ve kredi kullanacaksan bankanın verebileceği kredi oranını da etkiler. Kış aylarına ait doğalgaz faturalarını görmek, belgede yazanı gerçek kullanımla karşılaştırmanın en pratik yoludur. Çift camlı pencereler, dış cephe yalıtımı ve ara kat konumu ısınma giderini düşüren başlıca etkenlerdir.

Belgeler ve resmi kontroller

Evi ne kadar beğenirsen beğen, belgeler sağlam değilse satın alma. En az şunları kontrol et:

1. Tapudaki malik bilgisi satıcıyla uyuşuyor mu, birden fazla malik varsa hepsi satışa razı mı?
2. Tapuda ipotek, haciz, şerh veya beyan var mı?
3. Binanın iskânı var mı, tapu kat mülkiyetinde mi yoksa kat irtifakında mı?
4. Dairenin mevcut hali onaylı projeyle uyumlu mu?
5. Evin emlak vergisi ve aidat borcu var mı?

Bu sorgulamaları nereden ve nasıl yapacağını ev alırken resmi sorgulamalar rehberinde adım adım anlattık. Kredi kullanacaksan bankanın ekspertiz raporu da bu konularda ek bir kontrol sağlar; ancak ekspertiz yapısal bir inceleme değildir, onu bir mühendis raporunun yerine koyma.

Gezme ve karar verme sırası

İkinci el ev alımında karar sürecini şöyle planlayabilirsin:

1. İlk gezide genel izlenim, konum ve planı değerlendir.
2. İkinci gezide yukarıdaki kontrol noktalarını tek tek incele, fotoğraf çek.
3. Yönetimle konuş, aidat ve masraf bilgisini al.
4. Tapu ve imar sorgulamalarını yap.
5. Gerekirse mühendis veya tesisatçıdan görüş al.
6. Tespit ettiğin eksikleri ve onarım maliyetini pazarlıkta kullan.

Gezerken unutmamak için ev gezme kontrol listesini yanına almanı öneririz. Birden fazla evi aynı ölçütlerle karşılaştırmak, duygusal karar vermenin önüne geçer.

Plan, cephe ve günlük yaşam

Teknik kontrollerin yanında evin günlük hayatına da bak. Salonun ve yatak odalarının hangi cepheye baktığı, günün hangi saatlerinde güneş aldığı ısınma giderini ve yaşam konforunu doğrudan etkiler. Karşı binaya çok yakın pencereler mahremiyet sorunu yaratabilir. Mutfak ve banyonun havalandırması, depolama alanı, eşyalarını yerleştirebileceğin duvar uzunlukları da plan üzerinde değerlendirilmesi gereken konulardır.

Asansörsüz yüksek katlar, otoparkı olmayan binalar ya da toplu taşımaya uzak konumlar ilk gezide göz ardı edilebilir ama yıllar içinde en çok şikâyet edilen konular arasında yer alır. Evi, beş yıl sonraki hayatını düşünerek değerlendirmeye çalış.

Son söz

İkinci el bir evin fiyatını yalnızca metrekaresi ve konumu belirlemez; tesisat, yalıtım ve bina yönetiminin durumu da evin gerçek maliyetini etkiler. Ucuz görünen bir ev, alındıktan sonra yapılması gereken onarımlarla pahalı bir eve dönüşebilir. Bu yüzden satın alma fiyatına, ilk yıl içinde yapman gereken zorunlu onarımların tahmini maliyetini de ekleyerek karar ver.