Binanın Deprem Riski Nasıl Anlaşılır? Bina Yaşı, Yönetmelikler ve Riskli Yapı Tespiti

Türkiye'de ev alırken ya da kiralarken "bu bina depreme dayanıklı mı?" sorusu artık en önemli sorulardan biri. Ne yazık ki bu soruya ilan metninden, satıcının sözünden ya da binanın dış görünüşünden kesin cevap almak mümkün değil. Bu rehberde bir binanın deprem riskini anlamak için nelere bakabileceğini, hangi bilgilerin gerçekten anlamlı olduğunu ve kesin sonuca nasıl ulaşılacağını anlatıyoruz.

Önce şunu bil: görünüş yanıltır

Yeni boyanmış bir cephe, lüks bir giriş holü ya da yenilenmiş daireler binanın taşıyıcı sistemi hakkında hiçbir şey söylemez. Tersine, eski görünümlü bir bina sağlam bir taşıyıcı sisteme sahip olabilir. Deprem güvenliğini belirleyen başlıca etkenler şunlardır:

• Binanın tasarlandığı dönemdeki deprem yönetmeliği
• Kullanılan beton ve donatının kalitesi
• İnşaatın projesine uygun yapılıp yapılmadığı ve denetlenip denetlenmediği
• Zemin koşulları
• Sonradan yapılan değişiklikler (kolon kesme, kat ekleme gibi)

Bunların çoğu dışarıdan görülemez. Bu yüzden aşağıdaki ipuçları sana bir ön fikir verir, ama kesin sonuç için teknik inceleme gerekir.

Bina yaşı ve yönetmelik dönemleri

Türkiye'de deprem yönetmelikleri 1975, 1998, 2007 ve 2018 yıllarında yenilendi. En güncel düzenleme olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2019 başında yürürlüğe girdi. 2001'de çıkarılan 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ise inşaatların bağımsız yapı denetim şirketlerince denetlenmesini zorunlu hale getirdi.

Bu tablo genel bir çerçevedir. Yeni bir bina da kötü malzeme veya hatalı uygulama nedeniyle riskli olabilir; eski bir bina da güçlendirilmiş olabilir. Bina yaşının tek başına bir hüküm olmadığını, ama sorulması gereken soruları belirlediğini düşün. Eski binalar için daha ayrıntılı değerlendirmeyi 2000 öncesi yapılmış bina alınır mı yazısında bulabilirsin.

Kendi başına bakabileceğin işaretler

Bir uzman değilsen bile bazı işaretler seni dikkatli olmaya yöneltir:

1. Bodrum ve otopark katı: Kolonlarda paslanmış ve açıkta kalmış demir, dökülen beton, sürekli nem ve su birikintisi.
2. Zemin kat dükkânları: Dükkân açmak veya vitrin genişletmek için kolonların kesildiği ya da inceltildiği izlenimi.
3. Çatlaklar: Kolon ve kirişlerde, özellikle çapraz veya geniş çatlaklar. Sıvadaki ince kılcal çatlaklar her zaman yapısal sorun anlamına gelmez, ama taşıyıcı elemanlardaki çatlaklar ciddiye alınmalıdır.
4. Kat ekleme: Binanın sonradan kat eklenmiş olduğuna dair işaretler; çatı katındaki farklı malzeme ve yapı tarzı.
5. Bitişik binalar: Farklı yükseklikteki bitişik binalar arasında yeterli boşluk olmaması.
6. Önceki hasar: Bina daha önce bir depremde hasar gördüyse nasıl onarıldığı ve bunun belgesi olup olmadığı.

Bu işaretlerden biri ya da birkaçı varsa, alım veya kiralama kararını teknik bir inceleme yapılana kadar ertelemek akıllıca olur.

Zemin ve konum

Aynı yönetmeliğe göre yapılmış iki bina, farklı zeminlerde çok farklı davranabilir. Dere yatağına yakın, dolgu alanlarda ya da yumuşak zeminlerde yapılmış binalarda deprem etkisi daha büyük olabilir. Binanın bulunduğu bölgenin zemin özelliklerini öğrenmek için belediyenin imar birimine ve varsa yayımlanmış mikrobölgeleme çalışmalarına bakabilirsin. Bina ruhsat dosyasında zemin etüdü olup olmadığını da sor.

Kesin sonuç: riskli yapı tespiti

Bir binanın deprem açısından riskli olup olmadığını resmi olarak belirleyen yöntem, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan riskli yapı tespitidir. Bu süreçle ilgili temel bilgiler şunlardır:

• Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlarca yapılır.
• Binadaki maliklerden birinin başvurusu yeterlidir; tüm malik çoğunluğu aranmaz.
• Tespit masrafı başvuran kişiye aittir. Ücret binanın büyüklüğüne ve alınacak numune sayısına göre değişir; tek bir resmi tarife yoktur.
• İnceleme sırasında binadan beton numuneleri (karot) alınır, donatı tespiti yapılır ve bina analiz edilir.
• Bina riskli bulunursa sonuç tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapuya işlenir. Maliklerin tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkı vardır.

Riskli yapı tespiti yaptırmadan önce kuruluşun Bakanlık sisteminde lisanslı olduğunu kontrol et.

Satın almadan önce tapu kaydına bak

e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulamasında veya tapu müdürlüğünde yapılacak incelemede, binaya ait riskli yapı şerhi olup olmadığı görülebilir. Şerh varsa bina kentsel dönüşüm sürecine girmiş demektir. Ancak dikkat: şerh bulunmaması binanın güvenli olduğu anlamına gelmez, sadece henüz tespit yapılmadığını gösterebilir.

Riskli olarak tespit edilmiş bir binadan daire almak, kentsel dönüşüm sürecine ortak olmak demektir. Bu durumun hakları, yükümlülükleri ve süreleri hakkında kentsel dönüşüm rehberimizde ayrıntılı bilgi bulabilirsin.

Satıcıya veya yönetime sorulacak sorular

• Binanın yapı ruhsatı ve iskânı hangi yılda alındı?
• İnşaat yapı denetim şirketi gözetiminde mi yapıldı?
• Daha önce riskli yapı tespiti veya performans analizi yapıldı mı? Raporu görebilir miyim?
• Binada güçlendirme yapıldı mı? Projesi ve belgesi var mı?
• Zemin kattaki dükkânlarda veya bodrumda tadilat yapıldı mı?
• Bina daha önceki depremlerde hasar aldı mı?

Bu soruların cevabı belgesiz veya belirsizse, bunu bir uyarı işareti olarak değerlendir.

DASK ve güvenlik önlemleri

Deprem riskini ortadan kaldırmaz ama maddi kaybı sınırlar: zorunlu deprem sigortası (DASK), konutun deprem ve depreme bağlı hasarlarını belirli bir limit dahilinde karşılar. DASK hakkında ayrıntıları DASK yaptırmak zorunlu mu yazısında bulabilirsin. Unutma ki DASK eşyaları ve can güvenliğini kapsamaz; ev içinde ağır mobilyaları duvara sabitlemek ve bir deprem çantası hazırlamak gibi önlemler de önemlidir.

Kiracıysan neler yapabilirsin?

Kiracı olarak binada mülkiyet hakkın olmadığı için riskli yapı tespitini kendin başlatamazsın; ancak bilgi isteme ve karar verme hakkın vardır. Kiralamadan önce ev sahibine binanın yapım yılını, iskân durumunu ve daha önce yapılmış bir inceleme olup olmadığını sor. Tapu kaydında riskli yapı şerhi olup olmadığını ev sahibinden öğrenebilirsin.

Kiraladığın binada riskli yapı tespiti yapılır ve bina riskli bulunursa, kentsel dönüşüm sürecinde kira sözleşmesinin nasıl sona ereceği ve kiracıya sağlanabilecek destekler ayrı kurallara tabidir. Böyle bir durumla karşılaşırsan belediyeden ya da bir hukukçudan bilgi almanı öneririz.

Özetle

Bina yaşı, yönetmelik dönemi ve görünür işaretler sana bir ön fikir verir; ama kesin kararı ancak lisanslı bir kuruluşun yapacağı teknik inceleme verebilir. Ev alırken bu incelemenin maliyetini, alacağın evin değeri ve hayati önemi yanında küçük bir harcama olarak düşünmek yerinde olur.