Ev Satarken Yapılacaklar: Değer Tespiti, İlan, Pazarlık, Tapu ve Vergiler

Ev satmak, ev almaktan daha az konuşulan ama en az onun kadar hazırlık isteyen bir süreçtir. Fiyatı yüksek belirleyip aylarca bekleyen ya da tapu gününe eksik belgeyle giden satıcıların sayısı az değil. Bu rehberde evini satmaya karar verdiğin andan tapu devrine ve sonrasındaki vergi yükümlülüklerine kadar izlemen gereken adımları anlatıyoruz.

1. Gerçekçi bir fiyat belirle

Fiyat belirlemede en sık yapılan hata, ilan sitelerindeki en yüksek fiyatlara bakmaktır. İlan fiyatı, satış fiyatı değildir. Daha sağlıklı bir değer tespiti için şunları yap:

• Aynı sokak veya mahallede, benzer yaş ve büyüklükteki evlerin ilanlarını incele.
• Uzun süredir yayında kalan ilanların fiyatlarını not et; bunlar genellikle piyasanın üstündedir.
• Bölgedeki emlakçılarla konuş ve son dönemde hangi fiyatlardan satış yapıldığını sor.
• Gerekirse lisanslı bir değerleme uzmanından rapor al.

Unutma ki alıcı kredi kullanacaksa banka evin değerini kendi ekspertiz raporuyla belirleyecek. İstediğin fiyat ekspertiz değerinin çok üzerindeyse kredi tutarı düşer ve alıcı aradaki farkı karşılayamayabilir. Bu da kredili alıcı kitlesini daraltır.

Fiyatı belirlerken evin olumlu ve olumsuz yönlerini dürüstçe değerlendir. Kat, cephe, manzara, otopark, asansör, bina yaşı ve yalıtım durumu fiyatı doğrudan etkiler.

2. Evi ve belgeleri hazırla

Satışa çıkmadan önce evi alıcı gözüyle gezip küçük ama etkili düzenlemeler yap:

• Kırık musluk, bozuk priz, kapanmayan dolap kapağı gibi küçük arızaları gider.
• Gerekiyorsa açık renk boya yap; eşyaları azaltarak evi ferah göster.
• Rutubet ya da su sızıntısı gibi sorunları saklamak yerine çöz veya alıcıya açıkça söyle.

Belgeleri önceden toplamak satış sürecini hızlandırır ve alıcıya güven verir:

Tapuda ipotek varsa (örneğin hâlâ ödenmekte olan bir konut kredisi), bunun satış sırasında nasıl kaldırılacağını bankanla önceden konuş. Birden fazla malik varsa (örneğin miras kalmış bir ev), tüm maliklerin satışa razı olması ve tapuya gelmesi ya da vekâlet vermesi gerekir.

3. İlanı doğru ver

Satılık konut ilanlarında 15 Şubat 2026'dan itibaren Türkiye genelinde Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) zorunlu hale geldi. Bu sistemde ev sahibi, e-Devlet üzerinden taşınmazını seçerek ilanı verecek emlak işletmesini yetkilendirir. Yetkilendirme yapılmadan ilan yayınlanamaz. Kiralık ilanlar ise 1 Ocak 2025'ten bu yana bu kapsamdadır. Doğrulanmış ilanlar sahte ilanlardan ayırt edilebilir; bu da alıcı tarafında güveni artırır.

İyi bir ilanın özellikleri:

• Gün ışığında çekilmiş, her odayı gösteren net fotoğraflar
• Doğru net ve brüt metrekare bilgisi
• Kat, bina yaşı, ısınma tipi, aidat gibi temel bilgiler
• Abartısız, dürüst bir açıklama

Fazla iyimser bir ilan, evi görmeye gelen alıcıda hayal kırıklığı yaratır ve pazarlık gücünü azaltır.

4. Emlakçıyla mı, kendin mi satacaksın?

Emlakçıyla çalışmak alıcı bulma ve süreç yönetimi açısından kolaylık sağlar; ancak bir maliyeti vardır. Yasal düzenlemeye göre emlakçı satışta her iki taraftan da en fazla satış bedelinin %2'si artı KDV hizmet bedeli alabilir. Emlakçıyla çalışmaya karar verirsen yazılı bir yetkilendirme sözleşmesi imzalanması gerekir. Bu konudaki ayrıntıları emlakçıyla çalışma rehberimizde ele aldık.

5. Pazarlık ve ön anlaşma

Pazarlığa başlamadan önce kabul edebileceğin en düşük fiyatı belirle ve bunu kimseyle paylaşma. Alıcının ödeme gücünü de değerlendir: peşin ödeyecek bir alıcı ile kredi onayı bekleyen bir alıcı arasında risk ve süre farkı vardır.

Anlaşma sağlandığında genellikle kapora alınır. Kaporanın tutarını, hangi tarihe kadar tapu devri yapılacağını ve taraflardan biri vazgeçerse ne olacağını yazılı bir belgeye geçirmek iki taraf için de güvencedir. Ancak taşınmaz satışının resmi olarak geçerli olması için tapuda yapılması gerektiğini unutma; kapora belgesi tek başına mülkiyeti devretmez.

6. Tapu günü

Tapu başvurusu Web Tapu üzerinden yapılabilir. Satış günü satıcı olarak şunlara dikkat et:

1. Kimliğin ve geçerli DASK poliçesi hazır olsun.
2. Tapu harcın (satış bedelinin %2'si) ve döner sermaye ücreti işlemden önce ödenir.
3. Tapuda beyan edilen satış bedeli gerçek satış fiyatı olmalıdır; bu değer belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinin altında olamaz.
4. Satış bedelinin ödemesini güvenli bir yöntemle al. Tapu günü büyük tutarlarda nakit taşımak yerine banka transferi veya bankaların sunduğu güvenli ödeme sistemlerini tercih et.

Tapuda satış bedelini düşük göstermek hem satıcıya hem alıcıya ciddi vergi cezası riski getirir. Vergi idaresi banka kayıtları, kredi ekspertizleri ve ilan verileri gibi kaynaklarla bu farkları tespit edebilir. Satıcı olarak ödeyeceğin harcı önceden görmek için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsin.

7. Satış sonrası vergiler

Satışın ardından bilmen gereken en önemli vergi, değer artış kazancıdır:

• Evi satın aldığın tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satarsan değer artış kazancı vergisi doğmaz.
• 5 yıl dolmadan satarsan, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark kazanç sayılır. 2026 yılı satışları için bu kazancın 150.000 TL'lik kısmı vergiden istisnadır.
• Alış tarihinden satış tarihine kadar Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse alış bedeli bu oranda endekslenerek kazanç hesaplanır.
• Miras veya bağış yoluyla edinilen konutların satışından doğan kazanç bu vergiye tabi değildir.
• Vergi doğuyorsa satışı izleyen yılın mart ayında beyan edilir.

Kendi durumuna göre vergi çıkıp çıkmayacağını değer artış kazancı hesaplama aracıyla hesaplayabilirsin. Karmaşık durumlarda (birden fazla satış, hisseli mülk gibi) bir mali müşavirden destek almanı öneririz.

Emlak vergisinde ise satış yılının vergisi satıcıya aittir; alıcı, edindiği yılı izleyen yıldan itibaren emlak vergisi öder.

Satış sürecinde sık yapılan hatalar

• Fiyatı yüksek tutup ilanın aylarca yayında kalmasına izin vermek
• Alıcıya evin bilinen kusurlarını söylememek; bu durum ileride ayıp nedeniyle hukuki sorun doğurabilir
• Kapora alırken yazılı bir belge düzenlememek
• Tapu günü öncesinde DASK poliçesinin süresinin dolduğunu fark etmemek
• Birden fazla emlakçıyla yazılı sözleşme yapmadan çalışıp komisyon tartışmasına düşmek
• 5 yılı dolmadan satış yapıp değer artış kazancı beyanını unutmak

Bu hataların çoğu, satış sürecini acele etmeden ve adım adım planlayarak önlenebilir.

Özetle

Evini hızlı ve sorunsuz satmanın yolu gerçekçi fiyat, eksiksiz belge ve şeffaf iletişimden geçer. Alıcının soracağı her soruya önceden hazırlıklı olursan hem pazarlıkta güçlü durursun hem de tapu günü sürprizlerle karşılaşmazsın.