Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle çıkarabilir?
Güncelleme: 8 Kasım 2026Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle çıkarabilir: kirayı ödememe, bir kira yılında iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü, kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım, yeni malikin ihtiyacı ve on yıllık uzama süresinin dolması.
Konut kiralarında kanun kiracıyı güçlü biçimde korur. Ev sahibi “evimi istiyorum” diyerek kiracıyı istediği an çıkaramaz. Tahliye için mutlaka kanundaki sebeplerden birinin olması ve doğru süre içinde harekete geçilmesi gerekir.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
- Kirayı ödememe (temerrüt): Kira ödenmezse ev sahibi yazılı ihtarla ya da icra yoluyla kiracıya süre verir. Konutta bu süre 30 gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kirayı geciktirdiği için iki kez yazılı ve haklı ihtar alan kiracıya karşı, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Tahliye taahhüdü: Kiracı evi belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse ve bu belge evin tesliminden sonra verilmişse, o tarihte tahliye istenebilir.
- Özene aykırı kullanım: Evi kasten zarar verecek şekilde kullanmak ya da komşuları ciddi biçimde rahatsız etmek de sözleşmenin feshine yol açabilir.
Ev sahibinden kaynaklanan sebepler
- Konut ihtiyacı: Ev sahibi, kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için evi kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve mahkemede ispatlanması gerekir.
- Yeniden inşa veya esaslı onarım: Evde oturulmasını imkânsız kılan yıkım, yeniden yapım ya da büyük tadilat gerekiyorsa tahliye istenebilir.
- Yeni malikin ihtiyacı: Evi kiracılı satın alan kişi de belirli sürelere uyarak kendi ihtiyacı için tahliye isteyebilir.
- On yıllık uzama süresinin dolması: Sözleşme on yıl boyunca uzamışsa ev sahibi üç ay önceden bildirimle sebep göstermeden fesih yapabilir.
Süreler kaçırılırsa hak kaybolabilir
İhtiyaç ve yeniden inşa davaları, belirli süreli sözleşmelerde kural olarak sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçarsa ev sahibi bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalabilir.
İhtiyaç sebebiyle boşaltılan ev, haklı bir neden olmadan üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Bu kurala uymayan ev sahibi eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalabilir.
Dava öncesi arabuluculuk
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira borcu ve tahliye taahhüdüne dayanan ilamsız icra takipleri ise bu şartın dışında tutulur. Hangi yolun senin durumuna uyduğunu belirlemek için bir avukata danışmak en sağlıklısı. Kiracıysan ve sık taşınma riskinden yorulduysan, uzun vadeli planını kira mı kredi mi aracıyla gözden geçirebilirsin.