5 yıllık kira süresi dolunca ne olur?
Güncelleme: 8 Kasım 2026Beş yıl dolunca kiracı evden çıkmak zorunda kalmaz; değişen şey kira bedelidir. Beşinci yıldan sonra yeni kira, anlaşma olmazsa hakim tarafından emsal kiralara göre belirlenebilir. Ev sahibinin sebepsiz tahliye hakkı ise ayrı bir kuraldır ve on yıllık uzama süresine bağlıdır.
“Beş yıl doldu, ev sahibi beni çıkarabilir mi?” sorusu çok yaygın ama iki ayrı kural birbirine karıştırılıyor. Biri kira bedeliyle, diğeri kiracının çıkarılmasıyla ilgili.
Beş yıl kuralı: kira bedeli
Konut kiralarında ilk beş yıl boyunca yıllık artış, 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Beş yıl dolduktan sonra, ve ondan sonraki her beş yılda bir, bu sınırın yerine hakkaniyet devreye girer.
Bu şu demek: Taraflar yeni kirada anlaşamazsa, ev sahibi ya da kiracı kira tespit davası açabilir. Hakim; TÜFE'yi, evin durumunu ve çevredeki benzer evlerin kiralarını dikkate alarak yeni bir bedel belirler. Uzun süredir oturan kiracılarda kira çoğu zaman piyasanın altında kaldığı için, bu davada belirlenen rakam normal artıştan belirgin şekilde yüksek çıkabilir.
Beş yılın dolması tek başına bir tahliye sebebi değildir.
On yıl kuralı: sebepsiz tahliye
Belirli süreli (örneğin bir yıllık) sözleşmelerde kiracı süre bitmeden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar. Bu uzamalar toplamda on yılı bulduğunda ev sahibi, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bunun için ev sahibinin, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar. Yaygın görüşe göre ilk sözleşme süresi bu on yıla dahil edilmez; yani bir yıllık sözleşmede pratikte on birinci yılın sonu gündeme gelir. Hesap somut sözleşmeye göre değiştiği için emin olmak istiyorsan bir avukata danışman iyi olur.
Özetle
| Süre | Ne değişir? |
|---|---|
| İlk 5 yıl | Artış en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması |
| 5 yıl sonrası | Kira, dava yoluyla emsal kiralara göre belirlenebilir |
| 10 yıllık uzama sonu | Ev sahibi 3 ay önceden bildirerek sebepsiz fesih yapabilir |
Kiracıysan ne yapmalısın?
Beşinci yıl yaklaşırken bölgedeki benzer evlerin kiralarına bak ve olası bir artışa hazırlıklı ol. Ev sahibiyle makul bir rakamda anlaşmak çoğu zaman davadan daha hızlı ve masrafsızdır. Yeni kiranı karşılaştırmak için kira artış hesaplayıcısını kullanabilirsin. Uzun vadede kiracı kalmak mı ev almak mı mantıklı, bunu da kira mı kredi mi aracıyla tartabilirsin.