Emsal (KAKS – kat alanı kat sayısı)
Güncelleme: 8 Kasım 2026
Kısaca
Emsal ya da KAKS, bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Örneğin 500 m² parselde emsal 1,50 ise toplam 750 m² inşaat alanı yapılabilir.
Emsal, resmi adıyla kat alanı kat sayısı (KAKS), imar planında her parsel için belirlenen bir katsayıdır. Formülü basittir:
Toplam inşaat alanı = Parsel alanı × Emsal
Örnek: 400 m² bir arsada emsal 2,00 ise, emsale dahil toplam 800 m² inşaat alanı yapılabilir. Bu alan farklı kat sayılarına dağıtılabilir; ama kat yüksekliği ayrıca gabari ve kat sınırıyla da kısıtlanır.
Ne işe yarar
- Arsanın değerini belirleyen en önemli bilgilerden biridir; aynı büyüklükte iki arsadan emsali yüksek olan genellikle daha değerlidir.
- Kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm görüşmelerinde, kaç daire çıkacağını hesaplamanın temelidir.
Dikkat
- İmar yönetmeliği bazı alanları (örneğin belli sınırlar içinde kalan bazı ortak alanlar ve teknik hacimler) emsal hesabına katmayabilir. Bu yüzden satılabilir alan ile emsal alanı her zaman aynı değildir.
- Emsal ile TAKS karıştırılmamalıdır: TAKS zemine oturan taban alanını, emsal ise tüm katların toplamını sınırlar.
- Güncel emsal değerini belediyeden alacağın imar durumu belgesinde görebilirsin.
Dairenin satış alanını anlamak için brüt ve net metrekare sayfasına da bakabilirsin.