Tapuda evin fiyatını düşük göstermek suç mu, riskleri neler?

Türkiye'de uzun süre yaygın olan bir alışkanlık vardı: tapu harcını azaltmak için evi gerçek fiyatından düşük göstermek. Bu uygulama hem yasal olarak riskli hem de ileride alıcının başına iş açabilecek bir yöntemdir.

Yasal durum ne?

Tapu harcı, alıcı ve satıcıdan %2'şer olmak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır. 19 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun ile iki önemli değişiklik geldi:

• Beyan edilen bedel artık emlak vergisi değerinin altında olamaz. Harç, ikisinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
• Gerçek bedelin altında beyan yapıldığı tespit edilirse eksik ödenen harç için uygulanan ceza bir kat vergi ziyaı cezası olarak belirlendi. Buna eksik harç ve gecikme faizi de eklenir.

Bankadan yapılan ödemeler, kredi kayıtları ve emlakçı faturaları gerçek bedelin ortaya çıkmasını kolaylaştırır.

Alıcı açısından gizli riskler

• İleride satışta vergi: Evi 5 yıl dolmadan satarsan değer artış kazancı, tapudaki alış bedeli üzerinden hesaplanır. Düşük gösterilen alış bedeli, vergiyi şişirir. Bunu değer artış kazancı hesaplama aracıyla görebilirsin.
• Uyuşmazlıkta zayıf konum: Satış iptal edilirse veya satıcıyla dava yaşanırsa, tapudaki bedel aleyhine delil olarak kullanılabilir.
• Kredi ve ekspertiz uyumsuzluğu: Kredi kullanıyorsan banka kayıtlarındaki bedel ile tapudaki bedel arasındaki fark dikkat çeker.

Doğru yol

Gerçek satış bedelini beyan et ve harcı buna göre öde. Harç maliyetini önceden bilmek pazarlıkta işini kolaylaştırır. Alıcı ve satıcı harcı nasıl paylaşacaklarını sözleşmede açıkça yazabilir.

Satıcı ısrar ederse

Bazen satıcı, kendi harcını veya ileride doğabilecek vergiyi azaltmak için düşük bedel yazılmasında ısrar eder. Unutma ki tespit halinde ceza her iki tarafı da ilgilendirir ve gerçek bedelin altında tapu, sana ileride satış yaptığında dezavantaj yaratır. Bu konuda net olmak ve gerekirse harcın paylaşımını yeniden konuşmak daha sağlıklıdır.

Ödeyeceğin harcı tapu harcı hesaplama aracıyla hesaplayabilirsin. Somut bir vergi incelemesiyle karşı karşıyaysan bir mali müşavir veya avukattan destek almanı öneririz.