Kira tespit davası nedir, ne zaman açılır?
Güncelleme: 8 Kasım 2026Kira tespit davası, yeni kira döneminde ödenecek bedelin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Hem ev sahibi hem kiracı açabilir. Kararın yeni dönemin başından geçerli olması için dava, dönem başlamadan en az 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılmalıdır.
Ev sahibi ile kiracı yeni kirada anlaşamadığında devreye kira tespit davası girer. En çok beş yılı dolduran kiralarda gündeme gelir, ama ilk beş yıl içinde de açılabilir.
Kim, neden açar?
- Ev sahibi genellikle kira piyasanın çok altında kaldığında, özellikle beş yılı dolduran sözleşmelerde açar.
- Kiracı ise ev sahibinin yasal sınırın üzerinde artış istemesi ya da sözleşmede artış hükmü bulunmaması gibi durumlarda bedelin belirlenmesini isteyebilir.
Mahkeme kirayı neye göre belirler?
- İlk beş yıl: Belirlenecek kira, önceki yılın kirasına 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artış uygulanarak bulunan rakamı geçemez.
- Beş yıldan sonra: Hakim; TÜFE'yi, evin durumunu ve çevredeki emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu yüzden beş yılı dolduran uzun süreli kiracılarda karar, normal artıştan yüksek çıkabilir.
Zamanlama neden önemli?
Dava her zaman açılabilir, ama ne zaman açıldığı yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını belirler:
- Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa, karar o dönemin başından itibaren uygulanır.
- Ev sahibi aynı süre içinde kiracıya kirayı artıracağını yazılı olarak bildirir ve davayı yeni dönemin sonuna kadar açarsa, karar yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Sözleşmede kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında aynı sonuç doğar.
- Bunların hiçbiri yapılmazsa dava reddedilmez, ama yeni kira ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
Bildirimin karşı tarafa ulaşmış olması gerektiği için noter, iadeli taahhütlü posta ya da KEP gibi ispatlanabilir yollar tercih edilir.
Süreç nasıl işler?
- Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma olmazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.
- Davaya bakan mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Mahkeme genellikle bilirkişi aracılığıyla bölgedeki benzer evlerin kiralarını inceler.
- Dava sürerken kiracının mevcut kirayı eksiksiz ödemeye devam etmesi gerekir.
Davaya gitmeden önce
Çoğu durumda tarafların bölgedeki gerçek kira seviyesini konuşup ortada buluşması, uzun ve masraflı bir süreçten daha kârlıdır. Yasal sınıra göre ne kadar artış yapılabileceğini görmek için kira artış hesaplayıcısını kullanabilirsin. Somut bir dava düşünüyorsan mutlaka bir avukata danış.