Önalım (şufa) hakkı
Güncelleme: 8 Kasım 2026
Kısaca
Önalım hakkı, paylı bir taşınmazda paydaşlardan biri payını dışarıdan birine sattığında, diğer paydaşların aynı payı öncelikle satın alabilme hakkıdır. Dava açılırsa bedel artık mahkemenin belirleyeceği rayiç değere göre ödenir.
Önalım hakkı, halk arasındaki adıyla şufa hakkı, en çok hisseli tapularda karşına çıkar. Bir paydaş payını diğer ortaklar dışında birine satarsa, ortaklar dava açarak bu payı alıcının yerine geçip satın alabilir.
Süreler
- Satış, önalım hakkı sahiplerine noter aracılığıyla bildirilir. Bildirimden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.
- Bildirim yapılmamışsa bile, 25 Aralık 2025'ten sonraki satışlarda satıştan itibaren 1 yıl geçince hak düşer. Bu tarihten önceki satışlarda eski kural olan 2 yıl uygulanır.
Bedel nasıl belirlenir
- Yargı Paketi ile yapılan değişiklikle, önalım davasında esas alınan bedel tapuda yazan satış bedeli değil, mahkemenin belirlediği rayiç bedeldir. Dava açan paydaş bu tutarı ve alıcının tapu masraflarını hakimin verdiği sürede yatırmazsa tescil kararı verilmez.
Alıcı olarak dikkat
- Hisseli bir pay satın alıyorsan, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı senden alabilir. Bu riski bilmeden ödeme yapma.
- Paydaşların hakkından vazgeçtiğini gösteren yazılı ve resmi bir belge bu riski azaltabilir; nasıl yapılacağını bir avukata danış.
- Sözleşmeyle de önalım hakkı kurulabilir; tapuda şerh olarak görünür.
Hisseli mülkiyetin genel riskleri için kat mülkiyeti ve arsa payı sayfalarına da bakabilirsin.