Kira getirisi yüzde kaç olmalı?
Güncelleme: 8 Kasım 2026Herkes için geçerli tek bir oran yok. Brüt kira getirisi, yıllık kiranın ev fiyatına bölünmesiyle bulunur ve bölge, ev tipi ve dönem koşullarına göre çok değişir. İyi bir yatırımda oranı aynı bölgedeki benzer evlerle ve mevduat gibi alternatif getirilerle karşılaştırmak gerekir.
Yatırım amaçlı ev alırken en çok sorulan soru “kaç yılda kendini amorti eder?” ya da “kira getirisi yüzde kaç olmalı?” sorusudur. Cevap, hesabın doğru yapılmasına ve doğru şeyle karşılaştırılmasına bağlı.
Brüt kira getirisi nasıl hesaplanır?
Brüt getiri (%) = Yıllık kira ÷ Ev fiyatı × 100
Örneğin 3.000.000 TL'lik bir evden aylık 15.000 TL kira alınıyorsa yıllık kira 180.000 TL'dir. Brüt getiri 180.000 ÷ 3.000.000 × 100 = %6 olur.
Amortisman süresi ise bunun tersidir: Ev fiyatı ÷ yıllık kira. Bu örnekte yaklaşık 16,7 yıl.
Net getiri daha gerçekçidir
Brüt oran, kiranın tamamının cebine girdiğini varsayar. Oysa gerçekte:
- Kiracı değişirken evin boş kaldığı aylar olur.
- Emlak vergisi ve kira gelirinin vergisi ödenir.
- Ev sahibine ait demirbaş aidatı, onarım ve yenileme masrafları çıkar.
- Alım sırasında tapu harcı, varsa komisyon ve kredi maliyeti oluşur.
Bu kalemler düşüldüğünde net getiri, brüt getiriden belirgin şekilde düşük çıkar. Karar verirken net rakama bakmak gerekir.
Oranı neyle karşılaştırmalı?
- Aynı bölgedeki benzer evlerle: Bir evin getirisi bölge ortalamasının çok altındaysa, fiyat yüksek olabilir.
- Alternatif yatırımlarla: Mevduat, altın ya da diğer araçların getirisini aynı dönem için kıyasla. Ancak bu araçların risk ve likidite özellikleri farklıdır.
- Beklenen değer artışıyla: Konut yatırımında kazanç sadece kiradan gelmez. Bölgenin gelişimi, ulaşım projeleri ve talep, evin değerini zamanla artırabilir. Düşük kira getirisi, güçlü değer artışı beklentisiyle dengelenebilir; ama bu beklenti garanti değildir.
Getiriyi etkileyen faktörler
- Konum: Üniversite, hastane, iş merkezi ve toplu taşımaya yakınlık kiralanabilirliği artırır.
- Ev tipi: Küçük daireler genellikle metrekare başına daha yüksek kira getirir ama kiracı sirkülasyonu daha fazladır.
- Binanın yaşı ve durumu: Bakım masrafları ve kiracı talebi bunlara bağlıdır.
- Aidat: Yüksek aidat kiracıyı zorlar; kirayı artırmayı güçleştirebilir.
- Kira artış kuralı: Mevcut kiracıya yapılabilecek yıllık artış yasal sınırla kısıtlıdır. Uzun süreli kiracılarda kira piyasanın gerisinde kalabilir.
Hesaplamayı kolaylaştır
Kendi senaryonu denemek için kira getirisi hesaplayıcısını kullanabilirsin. Alım maliyetlerinin tamamını görmek için evin toplam maliyeti aracı da işine yarar. Büyük bir yatırım kararı öncesinde mali durumuna uygun olup olmadığını bir uzmanla konuşmak iyi bir fikirdir.